「実家を売りたいが、調べてみると敷地に対して建物が大きすぎる『建ぺい率・容積率オーバー』だった」 「昔、無許可で増築した部分があり、不動産会社から『このままでは売れない』と言われてしまった」
このように、建築当時の法律を守らずに建てられたり増改築されたりした建物を「違法建築物（違反建築物）」と呼びます。また、建築当時は適法だったものの、その後の法改正によって現在の基準に適合しなくなった建物を「既存不適格（きぞんふてきかく）物件」と呼びます。
どちらの場合も、新しい買主が金融機関から「住宅ローン」を借りることが原則としてできないため、不動産取引においては大きな障害となります。この記事では、これらの物件のリスクと、安全・確実に手放す処分方法について詳しく解説します。
1. 違法建築と既存不適格の違いとは？なぜ価格が暴落するのか
まず、これら2つの建物の法的な位置づけを正しく理解する必要があります。
- 違法建築（違反建築）：建築基準法で定められた建ぺい率（敷地に対する建築面積の割合）や容積率（敷地に対する延床面積の割合）を意図的に無視して建てられたもの、または確認申請を取らずに勝手に増改築された建物です。
- 既存不適格：建築された時点では適法だったものの、その後に都市計画の変更や法改正があり、現在の建ぺい率・容積率や道路境界などのルールに合致しなくなってしまった建物です。既存不適格自体は「違法」ではありません。
しかし、買主側から見たとき、どちらの物件も「そのままの状態では住宅ローンの審査に通らない」という共通の致命的な欠点があります。銀行はコンプライアンス（法令遵守）の観点から、建築基準法に適合しない物件への融資を行いません。そのため、現金一括で購入できる極少数の投資家に買い叩かれるか、買い手が見つからず放置される運命になります。
2. 違法建築・既存不適格の家を放置するリスク
これらの建物を放置しておくと、将来的に以下のようなリスクが生じます。
① 再建築（建て替え）時の制限
既存不適格物件や違法建築は、将来建物を取り壊して建て直す（あるいは大規模なリフォームをする）際、現在の建築基準法に合わせる必要があります。そのため、現在の建物よりも一回りも二回りも小さな家しか建てられなくなるケースがほとんどです（特に京都の京町家や密集地の一戸建てに多く見られます）。
② 是正勧告とペナルティのリスク
著しい違法建築（危険性が高いと判断されたもの）については、特定行政庁から「是正勧告（建物の改修や一部除却の命令）」が届く場合があります。これに従わない場合、最悪のケースでは電気・ガス・水道の供給停止処分が下されることもあります。
3. 一般的な処分方法（売却・解体）のハードル
違法建築や既存不適格を解消し、処分しようとする場合には、以下のような高いハードルが立ちはだかります。
- 解体して更地にする：建物を解体すれば違法状態は解消されますが、解体工事には数百万円の費用がかかります。さらに、解体した結果「接道義務」を果たしていない土地（再建築不可）であることが発覚し、更地にしても全く売れないという二重の赤字を抱える恐れがあります。
- 減築して合法化する：増築した部分を取り壊して建ぺい率内に収める「減築」を行えば合法になりますが、減築工事だけでも多額の費用が必要です。
- 買取業者への売却：買取業者であっても、住宅ローンが使えない物件は転売先が限られる（または解体費用を全額差し引かれる）ため、希望する金額での売却は非常に困難です。
4. ローンが使えず売れない建物でも現状のまま手放せる「有料引き取り」
「解体するお金はないが、このまま持っていると近所迷惑になりそう」 「不動産屋から『住宅ローンが組めない物件だから売れない』と断られてしまった」
そうした、売却の目処が立たない違法建築・既存不適格の古い空き家については、当センター（または提携する宅地建物取引業者）による「不動産の有料引き取りサービス」で一括処分することができます。
当センターでは、増築を繰り返して構造的に複雑になってしまった違法建築物や、融資が通らない既存不適格の家であっても、一定の処分費用をお支払いいただくことで、現状有姿（中にゴミや残置物が残ったままでも）でお引き取りします。
引き取り後の所有権移転の登記手続きは、当センターと提携する専属の司法書士が責任を持って代理実行いたします。移転が完了すれば、所有者様に代わって当センターが管理・処分を行いますので、翌年以降の税金や建物管理の精神的ストレスから安全に解放されます。
当センターでは、建ぺい率オーバーや確認申請のない建物でも全国対応で引き取ります。無料査定にて概算の費用をお出ししますので、まずはお気軽にご相談ください。
LINEで無料査定・ご相談はこちら5. まとめ：維持コストや管理責任から解放されるための賢い選択
違法建築や既存不適格の物件は、持ち主が生きている間はなんとかなっても、子供や孫に「相続」が発生した時点で、大きな負の遺産となってしまいます。若い世代ほど、こういった法的に複雑で使い道のない不動産の管理を嫌う傾向があります。
買い手が見つからず、解体費用もかけられない物件を確実に手放す方法として、「有料引き取り」は非常に実用的で安心できるアプローチです。手遅れになる前に、当センターの無料相談窓口をぜひご利用ください。