「高齢の親が認知症になり、介護施設に入所したため実家が空き家になってしまった」
「維持費や固定資産税がかかるため売却したいが、親の名義のままでは不動産業者に査定や契約を断られた」
高齢化社会が進む現在、こうした「認知症による実家の凍結問題」に悩む子世代が増加しています。認知症によって意思能力が低下すると、不動産の売買契約や贈与、解体発注などの法律行為が単独で行えなくなります。実子であっても委任状を捏造して勝手に処分することは法律上認められません。
この記事では、認知症の親名義の実家を正しく手放すための「成年後見制度」の手続手順、家庭裁判所の許可申請、そして一般市場で売れない過疎地・老朽空き家の解決策について分かりやすく解説します。
1. 認知症になった親の名義の空き家・実家は処分できるか？
原則として、子供であっても親名義の実家を勝手に売却・手放すことはできませんが、成年後見制度を活用し家庭裁判所の許可を得ることで処分可能です。
日本の民法では、不動産の所有権を持つ本人が「意思能力（契約内容を理解し自ら判断する能力）」を失っている場合、その本人が行った売買契約や代理契約は無効と判定されます。たとえ「親の施設入所費用を作るため」という正当な理由であっても、子供が親に代わって勝手に契約書へ代筆・捺印することは違法となります。
親が認知症になった後に実家を処分するには、法的な代理人である「成年後見人」を家庭裁判所に選任してもらい、後見人が本人に代わって手続きを進めるのが正規のルートとなります。
2. 認知症の親の実家を処分せずに放置するリスクとは？
「手続きが複雑そうだから親が亡くなるまで放置しよう」と先送りにすることには、客観的に以下のようなリスクが伴います。
① 施設入所費用や介護費用の資金不足
親の介護施設費用や医療費が毎月発生する中で、実家を売却して資金化できないと、子供自身の預貯金から負担し続けなければならなくなり、子世代の生活が圧迫されます。
② 固定資産税と管理コストの重荷
誰も住まない実家であっても、毎年固定資産税や都市計画税がかかります。また、庭木の剪定、草刈り、台風対策などの管理責任も子世代にかかってきます。
③ 特定空き家指定による固定資産税6倍化
放置されて老朽化した実家が自治体から「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されると、住宅用地特例（固定資産税の軽減措置）が除外され、税額が最大6倍程度に跳ね上がるおそれがあります。
3. 成年後見制度を利用して実家を処分・手放す正規の手順とは？
成年後見制度を利用して認知症の親の実家を処分する場合、以下のステップで進められます。
-
医師による診断書の取得と鑑定
主治医に精神神経面の発症状況や判断能力に関する診断書（成年後見用）を作成してもらいます。 -
家庭裁判所への「成年後見開始の申立て」
親の住所地を管轄する家庭裁判所に申立書、戸籍謄本、財産目録等を提出します。 -
成年後見人（司法書士・弁護士等または親族）の選任
家庭裁判所が適切な後見人を選任します。親の財産規模や人間関係に基づき、司法書士や弁護士などの専門職後見人が選ばれるケースが多く見られます。 -
「居住用不動産の処分許可」の申請
処分対象が「親が住んでいた家（居住用不動産）」である場合、後見人が家庭裁判所に処分許可の申立てを行い、処分を行う理由（介護費用確保や維持困難など）の妥当性が審査されます。 -
売買・譲渡契約の締結と登記完了
許可決定後、成年後見人による契約および家庭裁判所の許可取得後、売買・贈与等の契約内容に応じて必要な所有権移転登記を進めます。
4. 成年後見人を通じた実家処分の一般的なルートにおけるハードルとは？
成年後見制度を通じた自力売却ルートには、現実的に以下のような厳しいハードルが存在します。
- 家庭裁判所の許可基準の厳しさ：「子供が管理に困っているから」という理由だけでは許可が下りない場合があり、「売却代金が親の本人の生活・介護費用に充てられる確実な必要性」が求められます。
- 継続的な後見人報酬の負担：専門職後見人（司法書士・弁護士など）が選任された場合、親が亡くなるまで毎月2万〜6万円程度の後見人報酬が親の財産から支払われ続けます。
- 地方・老朽物件の売却不成立：家庭裁判所の許可を得て一般不動産市場に出したものの、過疎地、再建築不可、老朽化が著しい物件は買主が現れず、何年も売れ残ってしまうケースが多発しています。
5. 売却困難な親名義の実家における選択肢：成年後見手続き後の「有料引き取り」
「裁判所の処分許可は下りそうなのに、地方の老朽空き家で買い手が一切つかない」
「買い手探しに何年も時間をかける余裕がない」
市場売却が困難な場合には、困難な場合の選択肢の一つとして専門事業者による「不動産有料引き取りサービス」を活用する方法があります。
当センター（または提携する宅地建物取引業者）では、成年後見人が選任されている物件についても、家庭裁判所の許可取得を前提に現状のまま引き取りをお受けしています。
成年後見人（親の法的な代理人）が受託主体である当センター（または提携する宅地建物取引業者）と引取契約を結び、提携司法書士が責任をもって所有権移転登記を代理手続いたします。これにより、買主探しに何年も悩むことなく、実家の管理負担や固定資産税から早期に解放されます。
| 比較項目 | 一般不動産売却 | 解体して更地売却 | 有料引き取りサービス（当センター） |
|---|---|---|---|
| 対象物件の条件 | 立地が良く需要がある家屋 | 更地需要がある人気の土地 | 過疎地・老朽空き家・残置物ありでも可 |
| 裁判所許可の必要性 | 居住用不動産処分許可が必要 | 居住用不動産処分許可が必要 | 居住用不動産処分許可を取得し手続 |
| 処分完了までの期間 | 買い手次第（数ヶ月〜数年） | 解体工事＋売却期間 | 許可完了後、迅速に登記手続き実行 |
処分困難な空き家・古民家・山林・不用地を、引き取り費用のお支払いを前提に「現状のまま一括引き取り」する専門窓口です。当センター（または提携する宅地建物取引業者）が受託主体となり、提携司法書士が所有権移転登記を確実に行います。
後見人様やご家族からの査定依頼を随時受付中。登記簿や物件写真をお送りいただければ、無料で引き取り概算費用をご提示します。
6. 認知症親の実家処分に関するよくある質問（FAQ）
はい、無料査定や手続きの流れに関するご相談は事前に受け付けております。実際の契約および所有権移転登記は、成年後見人の選任および家庭裁判所の許可取得後に進める形となります。
親が死亡した時点で相続が開始されます。相続人全員による遺産分割協議を行い、代表相続人への相続登記を完了させた上で、当センター（または提携宅建業者）へ所有権移転を行うことが可能です（2024年4月開始の相続登記義務化により、正当な理由なく義務に違反した場合、過料の対象となる可能性があるため早めの対応が推奨されます）。
7. まとめ：親の認知症と実家放置に悩んだら早めの権利整理を
認知症になった親の実家処分は、感情的な問題と複雑な法的手続きが絡み合い、放置されやすいテーマです。しかし放置期間が長引くほど、固定資産税の負担や建物の老朽化リスクは膨らんでいきます。
成年後見人が選任された場合でも、処分は本人の利益を最優先に、家庭裁判所の許可や契約条件を確認して進めます。一般市場で売れない物件について民間サービスを検討する場合も、契約主体、費用、引き取り不可条件を比較してください。